Entresijos de la herencia: el abogado destaca los problemas más comunes y ofrece posibles soluciones

1) Mi hermana y yo heredamos la mitad de la casa de nuestro padre. El notario emitió el decreto de herencia, ¿qué pasará después? ¿Puedo vender mi mitad?

De su pregunta deduzco que ninguno de los dos renunció a su herencia a favor del otro, por lo que el notario dividió la herencia entre ustedes según la ley. A continuación, el notario enviará él mismo la sentencia de herencia al registro de la propiedad correspondiente, sobre cuya base se realizará un depósito y usted y su hermana quedarán registrados como propietarios de la propiedad. Entonces cada uno de ustedes dos será dueño de la mitad ideal de la propiedad.

Respecto a la venta inmediata, la ley establece que en el caso de copropiedad del inmueble que se ha heredado, los demás copropietarios tienen derecho de tanteo. Por tanto, si decide vender su parte de la herencia, la hermana tiene derecho a comprar esta parte preferentemente antes de que se produzca la venta a un tercero. El derecho de tanteo en caso de herencia dura seis meses desde su válida adquisición, posteriormente ya no está restringido a vender su mitad de la propiedad.

Ante todo, cada copropietario tiene derecho a disponer del objeto de copropiedad como desee. Puede, por tanto, poseer, usar y disponer de la cosa común. Sin embargo, sus derechos están limitados por los derechos de los demás copropietarios. Cada uno de ellos tiene derecho a participar en la gestión de una cosa común, o los administradores pueden encomendar esta actividad (esto se aplica principalmente a bienes inmuebles con inquilinos existentes). Si deciden cosas, entonces debería haber un consenso de la mayoría (en su caso, ambos) votos a favor de lo común.

Asimismo, en caso de restricción sustancial del uso de la cosa, específicamente el establecimiento de un gravamen, cuando uno de los copropietarios quiere resolver su deuda vendiendo su parte de la propiedad, se necesita el consentimiento del otro. Si no se llega al acuerdo pertinente, se puede presentar una solicitud al tribunal para que decida sobre el asunto. Los copropietarios pagan la deuda del inmueble según el tamaño de sus acciones, a menos que hayan celebrado otro acuerdo.

2) La propiedad de nuestra copropiedad es de uso exclusivo de la hermana. No la quiero, ¿cómo debo proceder?

Cada copropiedad trae consigo una serie de desafíos y puede convertirse en motivo de repetidos conflictos, por lo que a menudo sucede que uno o más copropietarios no tienen la intención de permanecer más en esta situación y quieren cancelar la copropiedad.

Según la ley, la copropiedad es un estado voluntario y ninguno de los copropietarios puede ser obligado a permanecer en copropiedad. Por tanto, es posible (y también la mejor decisión posible) acordar la cancelación y liquidación de la copropiedad.

Si por cualquier motivo esto no fuera posible, la copropiedad también puede cancelarse y resolverse mediante una acción legal. Sin embargo, siempre es mejor que la propiedad de la propiedad pueda resolverse mediante acuerdo, es decir, extrajudicialmente. En cualquier caso, existen tres opciones para resolver la copropiedad: transferir el inmueble a propiedad exclusiva de uno de los copropietarios, dividirlo o venderlo en conjunto.

En ese caso, la hermana le pagaría una compensación económica correspondiente a su parte y pasaría a ser la única propietaria del inmueble. El primer paso es la valoración del inmueble, que la realiza una agencia inmobiliaria o un tasador. Sin embargo, el acuerdo final de los copropietarios puede terminar contando con un precio inferior al de mercado, y tampoco se excluye un acuerdo de este tipo entre los copropietarios, en el que no se proporcionará ningún rendimiento financiero. Por ejemplo, los hijos pueden dejar su herencia gratuitamente a la madre para que ella sea la única propietaria de la casa donde se quedará a vivir tras la muerte de su marido.

Otra opción es. En la mayoría de los casos se trata de una división de la copropiedad del terreno, como suele ser posible en este caso (sin embargo, incluso en el caso de edificios de apartamentos, no se excluye una división real). Es necesario preparar un plano geométrico y luego presentar una solicitud de división del terreno en la oficina de construcción, donde se debe indicar el tamaño del nuevo terreno y el motivo de la división. Finalmente, es necesario presentar una propuesta a la oficina catastral correspondiente para realizar cambios en el catastro inmobiliario.

Si la enfermera no tiene fondos suficientes para su pago y al mismo tiempo no es posible una división real de la propiedad, la única opción es . Vender la propiedad generalmente reportará a todos mayores ganancias que pagar las acciones de cada uno. Y aquí recomiendo confiar la venta a una agencia inmobiliaria, es decir a un tercero. Una venta dirigida por uno de los copropietarios sin un intermediario profesional puede generar disputas. En la venta de agencias inmobiliarias, en el contrato de compraventa y en el contrato de custodia de este precio se celebra un acuerdo sobre la división del precio de compra, de modo que el dinero pueda transferirse a las cuentas de los copropietarios. Al mismo tiempo, la división del beneficio de la venta no siempre tiene por qué corresponder a las acciones. Hay casos en que un copropietario recibe una cantidad mayor por acuerdo con el otro u otros. Este es el caso si, por ejemplo, invirtió en reparaciones o pagó por la energía.

Si quieres deshacerte de tu parte de la propiedad, o por el contrario, quieres liquidar a los demás copropietarios (en tu caso, tu hermana) y convertirte en el único propietario, pero no puedes llegar a un acuerdo, Tienes otras dos opciones, cada una de las cuales te causará dificultades considerables. Puedes o. Vender una parte de la copropiedad es posible, pero siempre significa un beneficio significativamente menor si se vende sólo una parte de la propiedad. Además, también supone un riesgo para el otro copropietario. Por último, pero no menos importante, pocas personas quieren comprar una parte ideal de una casa donde un hermano del propietario original defendió su mitad en los tribunales.

Siempre es una mejor opción convencer al copropietario para que venda la propiedad en su totalidad o compre su parte. . Sin embargo, este es un proceso que requiere mucho tiempo.

El resultado de la decisión judicial puede ser de tres escenarios. Si la propiedad se puede dividir de manera realista, el tribunal decidirá sobre la división de la propiedad. Si esto no es posible, el tribunal ordenará que el inmueble pase a ser propiedad exclusiva de uno de los copropietarios, condenándole a pagar al otro una indemnización económica. Para ello, el tribunal siempre encarga la elaboración de un peritaje, que servirá para valorar el inmueble. Al mismo tiempo, el copropietario interesado en el inmueble deberá acreditar que dispone de fondos suficientes para liquidar al otro.

Si por casualidad sucede que ambos copropietarios están interesados ​​en la propiedad y ambos pueden pagarle al otro, el tribunal deberá decidir cuál de ellos se quedará con la propiedad. Al hacerlo, tiene en cuenta quién vive en la propiedad, quién la cuida y quién tiene una relación emocional más estrecha con ella. Si ninguno de los copropietarios quiere poseerlo, el tribunal decidirá sobre su venta en subasta pública.

Como copropietario, por supuesto, tiene derecho a utilizar la propiedad. Si la enfermera lo impide, usted tiene derecho a que le pague un enriquecimiento injusto por el uso de su parte de la propiedad. El monto se determina según el valor de mercado del alquiler de una propiedad similar. Nuevamente, esta cantidad debe ser determinada por un experto o al menos una agencia inmobiliaria. Si la enfermera no se lo proporciona voluntariamente, es posible solicitar al tribunal competente en el asunto en cuestión el pago del importe que representa el alquiler de mercado de su parte de la propiedad en un período determinado, como máximo tres años retroactivamente antes de la presentación de la reclamación.

Fuente: Revista Receptář